2025年法国LMNP非专业性带家具出租的税制改革

近期的税制改革已深刻改变了法国非专业性带家具出租(LMNP)的制度。本文档详细分析了2024年和2025年生效的主要变更，为房地产投资者和带家具出租房屋的业主提供了关键信息和应对策略。

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微型BIC制度的演变

降低的扣除比例

未分级旅游住宿的扣除比例从之前的50%降至30%。位于农村地区的分级旅游住宿、民宿或乡村度假屋仍保持71%的扣除比例。

降低的收入门槛

未分级旅游住宿的收入门槛降至15,000欧元。长期出租的收入门槛保持在77,700欧。

微型BIC（工商利润）制度的这些变化对于许多小规模房东来说意味着更高的税负。特别是未分级旅游住宿的业主将受到双重打击：扣除比例减少和收入门槛降低。这些调整明显旨在使带家具出租的税收待遇更接近无家具出租，同时鼓励投资者提高其住宿设施的质量以获得官方分级，从而保持更有利的税收待遇。

实际制度的修改

折旧的重新整合

从2025年开始，在出租期间扣除的折旧必须在计算房产转售时的资本收益时重新整合，从而增加应税基数。这一变化对于那些将房产视为短期投资的业主来说尤其重要，因为他们可能会面临显著增加的资本收益税。

取消OGA会员税收减免

实际制度下的出租者不再享受与加入认可管理组织(OGA)相关的税收减免。这种变化进一步减少了选择实际制度而非微型BIC制度的潜在好处，尽管对于某些房产仍有其优势

这些对实际制度的修改反映了立法者平衡不同房产投资形式税收待遇的意愿。通过要求在房产出售时将折旧重新纳入资本收益计算，政府旨在消除LMNP与无家具出租之间的部分税收差距。对于长期持有房产的投资者来说，实际制度仍然可能提供实质性利益，特别是考虑到长期持有的资本收益税减免。然而，投资者现在必须更谨慎地评估他们的退出策略。

旅游住宿的新义务

强制申报

到2026年5月，所有旅游带家具住宿必须通过国家在线服务进行注册，并提供证明该住宿是出租人的主要住所。这一要求旨在更好地监管短期租赁市场，并确保遵守适用的税收和住房法规。

能源性能

从2034年1月1日起，提供出租的住宿必须拥有A至D级的能源性能诊断(DPE)。这一规定是法国更广泛的环保政策的一部分，旨在减少住宅部门的能源消耗和碳排放。

这些新的合规要求对旅游住宿的业主提出了重大挑战。强制申报制度将创建一个全国性的短期租赁登记系统，使当局能够更好地监控这一市场。对于那些将其第二住所或投资房产用于短期租赁的业主来说，证明该房产是他们的主要住所可能会成为一个障碍。

同样，能源性能要求将迫使许多业主投资于能源改造，以确保其房产达到所需的DPE评级。虽然2034年的截止日期看似遥远，但考虑到某些老旧建筑需要进行大规模改造，业主应该开始评估其房产的能源状况并规划必要的改进。这些改造不仅是为了遵守规定，还可以提高房产的吸引力和长期价值，同时减少运营成本。

适应策略

这些适应策略需要根据每个投资者的具体情况进行定制。选择实际制度还是微型BIC制度应该基于详细的税收分析，考虑房产的性质、预期收入和可扣除费用。长期租赁可能更适合那些寻求稳定收入而非最大化短期回报的投资者。

考虑专业带家具出租(LMP)身份需要满足特定条件，包括年收入门槛和租赁活动在总收入中的比例。LMP身份提供了额外的税收优势，如亏损可抵扣其他收入类别，以及某些情况下的增值税(TVA)减免。然而，它也带来了额外的社会保障缴款义务。投资者应咨询税务专家，以确定哪种策略最适合其个人情况和长期目标。

税制改革的目标与折旧重新整合的影响

这种折旧重新整合机制突出了长期持有策略的重要性。当房产持有超过22年时，所得税的资本收益可以完全豁免；持有超过30年，社会缴款也可以豁免。因此，投资者应该仔细考虑其退出时间表，并可能调整其投资策略，优先考虑长期持有而非短期获利。

CGA/OGA优势的取消

自2025年财政法案以来，虽然加入认可管理中心(CGA)或认可管理组织(OGA)仍然有效，但费用2/3的税收减免（最高915欧元）已被取消。这一变化减少了选择实际制度的投资者可用的税收优惠。

尽管CGA/OGA会员资格的直接税收优惠已被取消，但会计费用仍可在实际制度下从租赁收入中扣除，这提供了部分补偿。

专家建议	替代考虑因素	成本效益分析
仔细权衡加入CGA的成本：没有直接的税收优惠，它必须通过服务质量、可靠性和会计安全性来证明其价值。	在没有税收优惠的情况下，投资者应评估CGA提供的其他服务，如会计支持、税务咨询和审计保护，以确定会员资格是否仍然值得。	比较CGA会员费用与聘请独立会计师的费用，考虑各种选择提供的服务水平和专业知识。

对于许多LMNP投资者来说，这一变化可能会导致重新评估其税务合规策略。虽然CGA/OGA会员资格不再提供直接的财务激励，但它仍然可以为那些寻求额外支持和指导的投资者提供价值，特别是那些不熟悉复杂税务要求的新投资者。每个投资者应该根据其个人情况、房产组合的复杂性以及对专业支持的需求来评估最佳选择。

法国会计师的关键角色

专业法国会计师在LMNP投资中扮演着几个关键角色，能够帮助投资者在复杂且不断变化的法规环境中导航。熟悉带家具出租特定要求的会计师可以提供无价的指导和支持。

法规监控	税务管理
保持与税务义务的合规性（文件保存期限、会计、改革）。会计师跟踪不断变化的规定，确保投资者了解可能影响其投资的新发展。	选择选项（微型vs实际）、跟踪折旧、CGA/OGA、增值税等。会计师可以建议最适合每个投资者具体情况的税制，并确保所有必要的申报和付款按时完成。
情景和战略建议	长期优化
诊断每个案例，以构建持有、转售或投资管理型住宅的策略。会计师可以制定定制的财务模型，评估不同投资策略的潜在结果。	评估持有/出售的权衡，以及资产账户的优化（SCI vs LMNP）。会计师可以帮助投资者调整其资产结构，以最大化长期税收效率和财富保值。

与熟悉LMNP特定复杂性的会计师合作，可以帮助投资者避免代价高昂的错误，最大化税收效率，并确保遵守所有相关法规。特别是在当前环境下，税法发生重大变化，专业指导的价值更加明显。法国注册会计师不仅可以帮助处理日常合规要求，还可以提供战略见解，帮助投资者调整其长期计划以适应新的监管环境。

结论

从法国会计师的角度来看，实际制度已成为2025年LMNP投资者的战略标准，特别是如果房产长期持有或作为管理型住宅经营。专业的会计和税务指导不再是奢侈品：在LMNP的新税收框架下，它现在对于保障和优化您的房地产项目至关重要。

2025年的税制改革对法国LMNP制度带来了深远的变化，需要投资者重新评估其策略和方法。微型BIC制度的扣除减少、实际制度下折旧重新整合的引入以及取消CGA/OGA税收优惠，共同创造了一个更具挑战性的税收环境。

然而，通过战略性的规划和专业指导，投资者仍然可以在LMNP结构下找到有利可图的机会。关键考虑因素包括：

• 对大多数投资者来说，实际制度通常提供最大的税收效率，尽管管理要求增加

• 长期持有策略变得更加重要，以受益于资本收益的减免并减轻折旧重新整合的影响

• 管理型住宅提供了特殊的税收优势，特别是考虑到它们免受折旧重新整合规定的影响

• 专业会计和税务支持的价值大大增加，因为优化机会变得更加复杂和具体

  
  

最终，成功的LMNP投资需要个性化的方法，考虑投资者的具体情况、目标和风险容忍度。通过与熟悉这一领域细微差别的专业人士合作，投资者可以导航这些复杂的变化，并继续从这种投资形式中获得可观的回报。

#法国会计lmnp2025