法国商业租约续约：保障商铺稳定经营的关键环节

对于任何在法国经营的商户来说,商业租约的续约都是一个至关重要的时刻。它不仅关系到企业能否继续在原址经营、保持稳定的客户群体,更直接影响到商铺及商誉的整体价值。然而,这一权利并非自动获得,而是受到法国《商法典》(Code de commerce)的严格规范。

商业租约续约涉及复杂的法律程序、时间节点和财务影响。无论是房东主动提出续约,还是承租人申请延续租约,都需要遵循特定的法律流程。提前规划与财务分析,对于避免经营中断和控制成本尤为关键。缺乏准备可能导致商铺失去经营权、成本突然上升,甚至影响企业的整体估值。

本指南将为您详细解析法国商业租约续约的各个环节,帮助华语商户及其顾问团队全面了解相关法律要求和财务影响,确保在租约到期时做出明智决策。

🏁 租约期满：三种可能的结果

法国商业租约通常为9年期(bail 3-6-9)。当租约到期时,根据双方行为的不同,会出现三种截然不同的情况。理解这三种情况及其法律后果,对于商户的长期规划至关重要。

房东发出解约通知并提出续约 房东可在租约期满前至少6个月发出"带续约提议的解约通知",必须由司法执行官送达

承租人主动申请续约 若房东未发出通知,承租人可在期满前6个月内主动申请,须以正式司法文件送达

默示延续 若双方都未采取行动,租约自动无限期延续,原条款有效,任何一方可提前6个月通知解约

每种情况都有其特定的法律要求和时间限制。房东提出续约时可调整租金,通常根据商业租金指数(ILC)或服务业租金指数(ILAT)进行调整。承租人主动申请则需掌握主动权,确保程序合法。而默示延续虽然便捷,但缺乏长期稳定性,可能影响企业的战略规划和融资能力。

房东发出解约通知的详细流程

法定时间要求

房东若希望在租约到期时进行续约,必须在租约期满前至少6个月发出"带续约提议的解约通知(congé avec offre de renouvellement)"。这一通知必须由司法执行官(commissaire de justice)正式送达,否则不具有法律效力。

房东在通知中可以提出新的租金标准,一般根据商业租金指数(ILC)或服务业租金指数(ILAT)进行调整。新租金的确定需要考虑市场行情、商铺位置以及近年来指数的变化情况。

延迟通知的法律后果

若房东未能在规定时间内发出通知,租约将自动进入"默示延续期(tacite prolongation)"。在这种情况下,即使房东随后发出解约通知,其法律效力也会相应推迟,给双方带来不必要的法律不确定性。

📅 实际案例

租约期限:2017年7月1日至2026年6月30日

正常情况:房东应在2025年12月31日前发出通知

每一方可在提前六个月通知的情况下，于公历季度的最后一天终止合同

延迟情况:若延迟至2026年8月1日才发出,解约效力要推迟至2027年3月31日才生效

💡 法国会计师专业建议新租金的上调会直接影响经营成本,应提前在财务预算中模拟不同租金水平下的盈亏情况。尤其是对于边际利润较低的零售或餐饮行业,租金变动可能显著改变盈利结构。建议在收到续约通知后立即进行现金流预测和损益分析,评估新租金对企业运营的实际影响。

承租人主动申请续约的权利与程序

如果房东没有主动发出解约通知,承租人完全可以掌握主动权,在租约期满前6个月内主动向房东提出续约申请。这一权利赋予承租人更大的经营确定性,特别是在商铺经营状况良好、希望继续在原址开展业务的情况下。

1. 准备正式申请文件

   承租人需要准备完整的续约申请材料,包括企业注册信息、经营证明以及相关财务文件

   
   

2. 通过司法执行官送达

   申请必须通过司法执行官(commissaire de justice)以正式司法文件形式送达房东,邮件或普通信件没有法律效力

   
   

3. 等待房东回应

   房东必须在收到申请后3个月内做出回应,可以接受、拒绝或提出新的租赁条件

   
   

4. 确认续约结果

   如果房东三个月内没有任何答复 → 视为默示同意（默认续租），租约自动续签，条件与原租约相同（租金可根据法律进行调整）

   
   

💡 专业提醒

请务必通过司法执行官送达申请,这是法律程序的核心要求。邮件、电子邮件或普通挂号信都没有法律效力。务必留存正式送达证明(procès-verbal de signification),这是日后维权的关键证据。许多承租人因为忽视这一程序要求而失去续约权利,造成不可挽回的损失。

默示延续：便利与风险并存

什么是默示延续?

如果租约到期时,房东没有发出解约通知,承租人也没有主动申请续约,租约将自动进入默示延续(tacite prolongation)状态。在这种状态下,租约无限期延续,原租约的所有条款依然有效,租金仍可进行三年一次的法定调整。

默示延续为双方提供了一定的灵活性,无需重新谈判即可继续租赁关系。任何一方都可以提前6个月通知对方解除租约,这为短期经营提供了便利。

📅 默示延续的实际案例

假设原租约于2026年6月30日到期,但双方均未采取任何行动,租约自动进入默示延续。如果房东在2026年4月4日发出解约通知,由于需要提前6个月通知,租约将在2026年12月31日正式终止。

✅ 默示延续的优势

• 无需复杂的续约谈判程序

• 原租金和条款保持不变

• 短期内维持经营稳定性

• 双方都保留灵活性

⚠️ 默示延续的风险

• 缺乏长期经营保障

• 房东可随时提前6个月解约

• 影响商铺转让价值

• 降低企业融资能力

• 不利于长期战略规划

💡 JZ Partners法国注册会计师专业建议默示延续在短期内可以维持经营,但长期存在显著的法律和财务风险。房东可以随时中止租约,导致企业缺乏稳定性,从而降低商铺转让价值或融资能力。银行在评估贷款申请时,通常会要求企业提供稳定的租约作为担保。处于默示延续状态的租约会被视为不稳定因素,可能影响贷款审批或导致更高的利率。建议商户尽快与房东正式签订新租约,以确保长期经营权和资产价值。

获得续约权的三项法定条件

法国商业租约续约 : 并非所有承租人都自动拥有续约权(droit au renouvellement)。根据法国《商法典》的规定,承租人必须同时满足以下三项严格的法定条件,才能合法主张续约权利。这些条件旨在确保只有真正在经营商业活动的企业才能享有这一保护性权利。

商业资产所有权

承租人必须是经营场所内商业资产(fonds de commerce)的合法所有人。商业资产包括客户关系、商誉、商标、库存等无形和有形资产。

正式商事注册

企业必须已在商事登记(RCS)或国家企业名录(RNE)正式注册。未注册或注册信息过期的企业无法主张续约权。

连续三年实际经营

在租约期满前的连续三年内,承租人必须在该经营场所实际开展商业活动,不能中断或转业。

💡 会计师深度分析

租约续约往往需要通过企业的财务报表和增值税申报记录证明持续经营。如果企业在最后几年暂停营业、转业或变更经营范围,都有可能失去续约权。我们建议商户在租约到期前12-18个月就开始准备相关文件,确保所有注册信息完整有效,财务记录清晰连续。特别是对于季节性经营或受疫情影响暂停营业的企业,需要特别注意保留相关证明文件,以便在必要时向房东或法院证明经营的连续性。

 房东的三种回应方式与法律后果

当承租人正式提出续约申请后,房东必须在法定期限内做出明确回应。房东的选择将直接决定租约的未来,并可能产生重大的财务和法律后果。根据法国《商法典》,房东有三种合法的回应方式。

1-同意续约

房东可以明示或默示同意续约,双方将就新租约的条款(特别是租金)进行协商。同意可以是书面的,也可以通过实际行为表现出来

2-以严重理由拒绝续约

房东可以基于严重且合法的理由(motif grave et légitime)拒绝续约,无需支付补偿金。严重理由包括:拖欠租金、擅自转租、严重损坏房屋、违反租约条款等。

3-无正当理由拒绝续约

如果房东拒绝续约但不能提供严重且合法的理由,则必须向承租人支付驱逐补偿金(indemnité d'éviction)。这笔补偿可能金额巨大。

若发生拒绝续约的情况,无论房东是否主张严重理由,承租人都应立即采取行动保护自己的权利。建议:

• 委托专业会计师评估商誉损失与经营价值

• 收集所有经营记录、财务报表和业务往来证明

• 评估搬迁成本、重新安装费用和潜在营业损失

• 寻求法律顾问的专业意见,准备谈判或诉讼

• 为可能的补偿金谈判提供专业的财务依据

在实践中,许多案件通过谈判和解,房东为避免高额补偿金而同意续约或提供合理的搬迁补偿。专业的财务评估报告在这类谈判中具有重要的说服力。

驱逐补偿金的计算与税务处理

根据《商法典》第L.145-14条,当房东无正当理由拒绝续约时,必须向承租人支付驱逐补偿金(indemnité d'éviction)。这是对承租人失去经营场所和商业机会的经济补偿,金额往往相当可观,可能达到数万甚至数十万欧元。

驱逐补偿金的组成部分

商业资产价值 包括商誉(clientèle)、商标、专有技术、客户关系等无形资产的市场价值,通常是补偿金的主要部分	搬迁与重新安装费用 包括搬运设备、重新装修新场所、更新标识、通知客户等实际发生的费用
潜在营业损失 因搬迁导致的业务中断、客户流失、营业额下降等造成的经济损失	其他相关损失 如员工安置费用、合同违约损失、品牌影响等附加损失

评估方法

驱逐补偿金的评估通常需要专业评估师进行。常用的评估方法包括:

• 收益法:基于未来预期收益的现值

• 市场比较法:参考类似商铺的交易价格

• 成本法:重建商业资产所需的成本

💡 会计师税务提示驱逐补偿金对承租人来说属于一次性营业收入,必须计入当年的所得税或公司税申报。对于个体经营者(micro-entreprise或BNC),这可能导致适用更高的税率档次;对于公司(SARL、SAS等),则需计入应税利润。建议提前做好税务筹划,考虑以下策略:1. 评估补偿金收入对当年税负的影响2. 考虑是否可以分期收取补偿金以分散税负3. 利用搬迁和重新安装费用作为可抵扣支出4. 评估是否需要调整企业结构以优化税务5. 预留足够的现金流应对税款支付,避免补偿到账后带来的现金流压力

✅ JZ PARTNERS 专业观点- 法国商业租约续约

商业租约续约不仅仅是法律问题,更是企业财务安全与资产价值管理的重要环节。一个未被妥善规划的续约,可能导致商铺失去经营权、成本突然上升、企业估值下降,影响贷款与转让等一系列严重后果。

1. 提前12-18个月开始准备

   在租约到期前足够的时间开始规划,避免临时被动应对

   
   

2. 检查续约条件是否满足

   确认注册信息、经营记录、纳税记录等所有法定条件完备

   
   

3. 评估财务影响

   分析未来租金对经营利润的影响,模拟不同情境下的财务表现

   
   

4. 规划税务与现金流

   为续约、搬迁或补偿金等各种可能情况做好税务和现金流安排

   
   

5. 专家陪同谈判

   在必要时,由法律和财务专家陪同与房东进行专业谈判

JZ PARTNERS法国会计师事务所专注于为在法华语商户提供全方位的财务和税务服务。我们帮助客户将法律风险转化为财务可控方案,确保您的企业在法律框架下稳健发展、持续盈利。无论您是面临租约续约、商铺转让,还是企业重组,我们都能为您提供专业、务实的解决方案。